18 สมาคมอสังหาฯทั่วประเทศออกโรงหนุนรัฐบาลเศรษฐา เดินหน้าแก้กฎหมาย 2 ฉบับ “พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ-พ.ร.บ.อาคารชุด” ย้ำจุดยืนไม่มีข้อเสนอขายที่ดินให้คนต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ นายกคอนโดฯมั่นใจปิดทุกจุดเสี่ยง ประธาน-ผู้จัดการนิติบุคคลต้องเป็นคนไทยเท่านั้น บิ๊กออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ฯ ชี้เป็นโอกาสดึงกำลังซื้อต่างชาติเสริมแกร่งจีดีพีไทย
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สืบเนื่องจากข้อเสนอของ 7 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์ ขอการสนับสนุนจากรัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน ในการแก้ไขกฎหมาย 2 ฉบับ ได้แก่ พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ สาระสำคัญเปิดให้สัญญาเช่าที่ดินพัฒนาโครงการระยะยาวจัดเป็นทรัพยสิทธิ มีความหมายเท่ากับที่ดินเช่า สามารถนำมาเป็นหลักประกันเงินกู้แบงก์ได้เทียบเท่าที่ดินกรรมสิทธิ์ กับ พ.ร.บ.อาคารชุด ขอขยายโควตาชาวต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียม จากเดิม 49% เพิ่มเป็น 75% ใน 3 เมืองท่องเที่ยวหลัก “กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา” เพื่อดึงดูดกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติที่นิยมซื้อห้องชุดในเมืองไทยนั้น
- คลังเล็งประกาศลงทะเบียน แจกเงินดิจิทัล 10,000 บาท ผ่าน ทางรัฐ ก.ค.นี้
- ราชกิจจาฯ ประกาศพระราชกฤษฎีกา เหรียญเฉลิมพระเกียรติ ในหลวงรัชกาลที่ 10 ให้ประชาชนมีสิทธิประดับเหรียญได้
- 10 อันดับมหาวิทยาลัยไทย ที่โดดเด่นด้านทันตแพทย์ ปี 2567
ปรากฏว่าการดำเนินการเพื่อแก้ไขกฎหมายอสังหาฯ 2 ฉบับดังกล่าว มีเสียงวิพากษ์วิจารณ์และคัดค้าน โดยมีเหตุผลหลากหลาย อาทิ วิตกว่าจะเป็นกฎหมายขายชาติ เอื้อประโยชน์ให้ชาวต่างชาติมาแย่งซื้ออสังหาฯ จนคนไทยหมดสิทธิ์ซื้อแข่งเพราะกำลังซื้อน้อยกว่า รวมทั้งข้อกังวลว่าจะถูกชาวต่างชาติครอบงำ เป็นต้น
ทำให้เกิดปรากฏการณ์มีสมาคมอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ รวมทั้งสิ้น 18 สมาคม ร่วมลงนามและออกแถลงการณ์เพิ่มเติม เพื่อยืนยันเหตุผลในการเสนอขอแก้ไขกฎหมายว่าเป็นความจำเป็น และชี้ให้เห็นถึงกำลังซื้อชาวต่างชาติที่มีศักยภาพ จะเป็นตัวช่วยให้เศรษฐกิจภาพรวมพลิกฟื้นได้เร็วขึ้น เพราะเข้ามาช่วยในตอนที่กำลังซื้อคนไทยอ่อนแอลง (ดูกราฟิกประกอบข่าว)
แก้กฎหมายดึงต่างชาติเข้าระบบ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ข้อเสนอแก้ไขกฎหมาย ในการถือครองโดยการเช่าระยะยาว และการเพิ่มโควตาต่างชาติซื้อคอนโดฯครั้งนี้ มีความแตกต่างจากข้อเสนอในอดีตที่ผ่านมาโดยสิ้นเชิง จุดเน้นเป็นข้อเสนอเพื่อรักษาผลประโยชน์ของประเทศไทยและคนไทยในระยะยาว และดำเนินการอย่างโปร่งใส สรุปสาระสำคัญมี 7 ข้อ ดังนี้
1.ไม่มีข้อเสนอเปิดให้มีการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของชาวต่างชาติเลย ดังนั้น จึงไม่มีประเด็นที่ต้องวิตกกังวลว่า เมื่อแก้ไขไปแล้วจะเป็นกฎหมายขายชาติแต่อย่างใด 2.เป็นเพียงสิทธิการเช่าระยะยาวเท่านั้น เพื่อประโยชน์เจ้าของที่ดินชาวไทยในการปล่อยเช่าโดยยังถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินตนเองอยู่
3.ถือโอกาสจัดระเบียบลูกค้าชาวต่างชาติ ให้มีสิทธิและหน้าที่ในการเสียค่าธรรมเนียมการซื้อ (หรือภาษีโอน) และภาษีที่ดินและทรัพย์สินของชาวต่างชาติครั้งแรกในประเทศไทย
4.นำส่วนต่างค่าธรรมเนียมสำหรับโควตาซื้อคอนโดฯ ส่วนที่เกิน 49% และรายได้ภาษีที่ดินฯ ซึ่งจัดเก็บทุกปี ในอัตราภาษีที่ต่างชาติจ่ายสูงกว่าคนไทย นำมาจัดตั้งกองทุนเพื่อสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางเป็นการถาวร โดยอาจจำกัดเพดานซื้อราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทซึ่งเป็นเซ็กเมนต์ตลาดแมส โมเดลเดียวกับกองทุนน้ำมันฯ เพื่อลดความเหลื่อมล้ำในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย เช่น สนับสนุนเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำสำหรับผู้มีรายได้น้อยในการซื้อบ้าน
5.มีการวางกฎเกณฑ์ และจัดระเบียบการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติในคอนโดฯ ให้อยู่ในการควบคุมของคนไทยในฐานะเจ้าของประเทศ และลดผลกระทบต่อธุรกิจอื่น ๆ ในระยะยาว 6.สร้างโอกาสให้กับแลนด์ลอร์ดคนไทยไม่ต้องขายที่ดินออกมา แต่สามารถสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าระยะยาวได้มากขึ้น ทั้งจากการเช่าของนักลงทุนต่างชาติและนักลงทุนไทย ทำให้มีความยืดหยุ่นในการกำหนดเวลาปล่อยเช่าที่ต้องการ และสอดคล้องกับการลงทุนในทุกขนาดทั้งโครงการเล็ก-กลาง-ใหญ่
และ 7.ถือเป็นการจัดโครงสร้างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย รองรับโครงสร้างเศรษฐกิจไทยในระยะยาว ให้มีความโปร่งใส เปิดให้ชาวต่างชาติที่ถือครองอสังหาฯไทย เข้าระบบกฎหมายอย่างถูกต้อง เพื่อดึงดูดชาวต่างชาติที่มีทักษะเชี่ยวชาญด้านต่าง ๆ มีความโปร่งใสมาทำงานในประเทศไทย และช่วยพัฒนาประเทศไทยในระยะยาว
ขณะเดียวกัน ข้อกังวลของภาคธุรกิจโรงแรมว่า การสนับสนุนให้ขยายโควตาซื้อคอนโดฯของชาวต่างชาติเป็น 75% จะทำให้มีการนำห้องชุดมาปล่อยเช่าแข่งกับโรงแรมนั้น ในทางปฏิบัติเจ้าของคอนโดฯไม่สามารถนำห้องมาปล่อยเช่ารายวันได้อยู่แล้ว เพราะผิดกฎหมายโรงแรม ดังนั้น เมื่อขยายโควตาเพิ่มและมีชาวต่างชาติเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดอย่างชัดเจน ยิ่งทำให้การตรวจสอบการปล่อยเช่ารายวันทำได้ง่ายขึ้น เท่ากับป้องปรามปัญหานี้โดยปริยาย
ปลดล็อกเช่าเกินชั่วอายุคน
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า อยากเปิดมุมมองว่าการแก้ไขกฎหมาย 2 ฉบับนี้ นอกจากชาวต่างชาติได้รับอานิสงส์แล้ว ยังมีประโยชน์ทางตรงและทางอ้อมกับลูกค้าคนไทยอีกด้วย
ในส่วนของชาวต่างชาติ แนวโน้มจะมีการเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการมากขึ้น เพราะมีความมั่นใจเกี่ยวกับสัญญาเช่าระยะยาว 50-99 ปี มีความมั่นคงและลดความเสี่ยงการลงทุนมากขึ้น เมื่อเทียบกับสัญญาเช่าเดิมที่เป็นสัญญาระยะสั้นเพียง 30 ปี ควบคู่กับการขยายโควตาซื้อคอนโดฯของชาวต่างชาติเป็น 75% โดยจำกัดเฉพาะเมืองท่องเที่ยวหลัก 3 แห่ง ในกรุงเทพฯ ภูเก็ต และพัทยา
โดยพฤติกรรมการซื้อคอนโดฯ ไม่ได้เข้ามาพักอาศัยอย่างเดียว แต่มากินมาเที่ยว มาใช้จ่ายเป็นค่าครองชีพ ทั้งหมดนี้เป็นการนำเงินตราของชาวต่างชาติเข้าประเทศไทย เท่ากับเป็นการเพิ่มจีดีพีทางตรงโดยกำลังซื้อของต่างชาติ ซึ่งเป็นกำลังซื้อศักยภาพสูง
ในส่วนลูกค้าคนไทย มี 2 แนวคิด คือ 1.โมเดลธุรกิจแบบ B to C (Business to Customer) ปัจจุบันราคาที่ดินทำเลในเมืองแพงมาก เช่น ย่านจุฬาลงกรณ์ฯ ปทุมวัน ฯลฯ ที่ดินแพง ทำให้ต้องขายคอนโดฯตารางเมตรละ 2 แสนบาทขึ้นไป ทำให้เป็นข้อจำกัดของลูกค้าคนไทย
แต่หากเป็นที่ดินเช่าหรือ Leasehold ถ้าหากมีสัญญาเช่ายาว 50-99 ปี ทำให้ดีเวลอปเปอร์สามารถเสนอขายในราคาต่ำลง 20-30% รวมทั้งสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว ทำให้แบงก์กล้าปล่อยกู้ลูกค้าซื้อคอนโดฯ ลีสโฮลด์ในสัดส่วนที่มากขึ้น เท่ากับเพิ่มโอกาสการอยู่อาศัยในเมืองของคนไทยมากขึ้นตามไปด้วย
ปัจจุบัน บ้านเดี่ยวทำเลถนนวงแหวนรอบนอกก็มีราคา 10 ล้านบาทแล้ว เพราะต้นทุนที่ดินมาแพง ในขณะที่แหล่งงานคนกรุงทำงานในเมืองเป็นหลัก ที่สำคัญ เจ้าของที่ดินหรือแลนด์ลอร์ดตอนนี้ เริ่มเก็บทรัพย์สินไว้ให้ลูกหลาน ไม่ปล่อยขายออกมา สัญญาเช่ายาว ๆ จึงเป็นทางออกทำให้มีที่ดินปล่อยเช่าพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองมากขึ้น ในราคาที่คาดหวังได้ว่าจะถูกลงกว่าที่ดินเช่าระยะสั้น 30 ปี จากเดิมการเช่าที่ดินมักพัฒนาโครงการออฟฟิศรีเทลเป็นหลัก ในอนาคตจะเพิ่มการพัฒนาที่อยู่อาศัยบนที่ดินเช่ามากขึ้นแน่นอน
“การที่เราไปจำกัดตัวเองให้สิทธิการเช่าเหลือแค่ 30 ปี ผมคิดว่าคนไทยเองก็ไม่แฮปปี้กับการเช่าสั้น เพราะใช้อสังหาริมทรัพย์ยังไม่ครบชั่วอายุคนเลย” นายพีระพงศ์กล่าว
2.โมเดลธุรกิจแบบ B to B การเช่าที่ดินพัฒนาที่อยู่อาศัย เปิดโอกาสให้ดีเวลอปเปอร์สามารถเพิ่มพอร์ตรายได้ประจำหรือรีเคอริ่งอินคัม เพราะสร้างบ้าน-คอนโดฯ ขายสิทธิการเช่าหรือลีสโฮลด์ระยะยาว โดยอาจให้ลูกค้าจ่ายเงินก้อนเป็นค่าเซ้ง เช่น ราคา 5 ล้านบาท ให้ลูกค้าจ่ายก้อนแรก 1 ล้านบาท จากนั้นผ่อนจ่ายเป็นงวด เป็นรายได้ประจำของบริษัท หรือถ้าแก้กฎหมายให้เช่าระยะยาว 50-99 ปีได้ มุมมองของแบงก์จะผ่อนคลายมากขึ้น และเข้ามาซัพพอร์ตการปล่อยกู้ ทำให้ลดปัญหากู้ไม่ผ่านในระดับสูง 50-70% ในปัจจุบันได้
18 สมาคมอสังหาฯหนุนแก้ กม.
นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยเพิ่มเติมว่า 18 สมาคมวงการอสังหาฯ ขอสนับสนุนรัฐบาลเศรษฐา เกี่ยวกับข้อเสนอขยายเวลาเช่า 99 ปี กับขยายโควตาต่างชาติซื้อคอนโดฯ 75% เพื่อมุ่งหวังวางโครงสร้างธุรกิจอสังหาฯอย่างยั่งยืน และจัดระเบียบควบคุมการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ให้เป็นไปด้วยความถูกต้อง สุจริต โปร่งใส เพื่อประโยชน์สูงสุดต่อเศรษฐกิจ สังคม และประชาชนทุกกลุ่มในประเทศ
รายละเอียด 18 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์ที่ร่วมลงนามออกแถลงการณ์สนับสนุนแก้ไขกฎหมายอสังหาฯ 2 ฉบับ ประกอบด้วย 1.นายอิสระ บุญยัง 2.นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร 3.นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย 4.นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย 5.นายโอฬาร จันทร์ภู่ นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน 6.นายปรีชา ศุภปีติพร นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
7.นายประวิทย์ อนุศิริ นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย 8.นายสมเกียรติ จิตสร้างบุญ นายกสมาคมหินอ่อนและแกรนิตไทย 9.นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี 10.นายทายาท กาญจนจิตรา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ระยอง 11.นายณัฐพงศ์ ประสารศิวมัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา 12.นายจตุรงค์ ธนะปุระ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์อุดรธานี
13.นายมงคล เหลี่ยมวัฒนกุล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์พิษณุโลก 14.นายชินะ สุทธาธนโชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงราย 15.นายเมธาพงศ์ อุปัติศฤงค์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต 16.นายวรัชญ์ ปริสุทธิ์กุล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์สงขลา 17.นายปรีชา กุลไพศาลธรรม นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี 18.นายธนวัฒน์ พูนศิลป์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ 3 จังหวัดชายแดนใต้ และ 19.นายสรนันท์ เศรษฐี นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่
เดสติเนชั่น ท่องเที่ยวกับอสังหาฯ
