ภูมิรัฐศาสตร์อสังหาบ้านฉางเปลี่ยน ทำเลดักกำลังซื้อ 2 ทิศทาง “พัทยา-มาบตาพุด”

ครึ่งปีแรก 2567 กำลังจะผ่านพ้นไปอย่างรวดเร็วอย่างน่าใจหาย

หนึ่งในเจ้าตลาดอสังหาริมทรัพย์ทำเลบ้านฉาง “กลุ่ม Estar” ถือโอกาสอัพเดตสถานการณ์ธุรกิจที่อยู่อาศัย ระยะห่าง 160 กม. เส้นทางมอเตอร์เวย์ กรุงเทพฯ-ระยอง เชื่อมการเดินทางแบบไร้รอยต่อและสะดวกจนต้องทึ่ง

• กรมอุตุฯเตือน ภาคเหนือ อีสาน ตะวันออก ภาคใต้ ฝนตกหนักช่วง 3-4 ก.ค.นี้
• “โชคเก่งสกุลมะพร้าวอ่อน” เบื้องหลัง “โรงงานน้ำมะพร้าวหมื่นล้าน”
• 10 อันดับมหาวิทยาลัยที่มีจำนวน นักศึกษามากสุดในไทย

จุดน่าสนใจอยู่ที่มีประเด็นเล็ก ๆ ที่อาจพลิกโฉมหน้าการลงทุนพัฒนาโครงการ มาจากคำฮิตว่าด้วย Geopolitics-ภูมิรัฐศาสตร์ จากการที่ “อำเภอบ้านฉาง” ในวันนี้ มีภูมิศาสตร์ตั้งขนาบด้านข้างด้วยมาบตาพุด อำเภอเมืองระยอง แหล่งอุตสาหกรรมหนักของไทย กับเมืองพัทยา เดสติเนชั่นการท่องเที่ยวชื่อดัง

“อสังหาฯบ้านฉาง” ทำเลดาวรุ่ง

โดย “ไพโรจน์ วัฒนวโรดม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ Estar ระบุว่า เทรนด์ใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้น ความรุดหน้าของเมกะโปรเจ็กต์รัฐอย่างสนามบินนานาชาติอู่ตะเภา การมีทางด่วนมอเตอร์เวย์สาย 7 มาจ่อถึงประตูรั้วสนามบิน ทำให้ภาวะบูมของพัทยาเป็นเรื่องที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้

แต่ราคาที่ดินแสนแพง บวกกับระยะทางไม่ไกลกันระหว่างบ้านฉาง-พัทยา โอกาสการลงทุนที่อยู่อาศัยที่มีเซ็นเตอร์อยู่ที่อู่ตะเภาจึงนับถอยหลังเป็นรูปธรรมได้ไม่ยากเย็น

“สนามบินอู่ตะเภา ทางกองทัพเรือได้รับงบประมาณมาแล้ว พร้อมเริ่มต้นนับ 1 ในการก่อสร้างขยายรันเวย์เพิ่ม ใช้เวลาก่อสร้าง 5 ปี อู่ตะเภาจะเพิ่มศักยภาพการเป็นสนามบินนานาชาติเต็มรูปแบบ”

ขณะเดียวกัน นิคมอุตสาหกรรมหนักมาบตาพุด แหล่งลงทุนธุรกิจปิโตรเคมีและธุรกิจพลังงานระดับโลก มีเหตุการณ์โกดังระเบิดต่างกรรมต่างวาระในช่วงที่ผ่านมา ไม่เพียงแต่สร้างความเสียหายให้กับพื้นที่โรงงาน แต่ยังเขย่าขวัญผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มมีความหวั่นไหวเล็ก ๆ และมีดีมานด์มองหาที่อยู่อาศัยที่ไม่จำเป็นต้องอยู่ใกล้โรงงานมากนัก

จุดลงตัวจึงมาบรรจบพอดีบนเส้นทาง “มาบตาพุด-บ้านฉาง” เพียงแค่ขยับทำเลออกมาจากมาบตาพุด การเดินทางบนถนนสุขุมวิทเส้นทางเดียวกัน ปลายทางมาจบที่อำเภอบ้านฉาง ซึ่งเป็นอำเภอติดกัน วันนี้ถูกเจียระไนให้เป็นย่านอยู่อาศัยชั้นดี

เทรนด์ใหม่ ภูมิรัฐศาสตร์ใหม่ของบ้านฉาง ถูกตีความว่าเป็นพื้นที่รองรับการอยู่อาศัยได้อย่างลงตัว ทั้งกำลังซื้อแหล่งท่องเที่ยวจากพัทยา และกำลังซื้อจากแหล่งงานในมาบตาพุด

2 ฮับลงทุน “กรุงเทพฯ-ระยอง”

สำหรับผลประกอบการของ Estar ในปี 2566 มีผลงานทำยอดขาย 1,580 ล้านบาท เติบโต 30% จากเป้าที่ตั้งไว้ ขณะที่ไตรมาส 1/67 บริษัททำยอดขายนิวไฮแตะ 510 ล้านบาท เติบโต 75% เทียบกับไตรมาส 1/66 ที่มียอดขาย 292 ล้านบาท

“เรายังบุกเหมือนเดิม และบุกหนักกว่าเดิม ถึงแม้ทิศทางอสังหาฯปีนี้ยังมีทั้งโอกาสและความเสี่ยง โดยมาตรการรัฐลดค่าโอน-จำนองราคาไม่เกิน 7 ล้าน ยังเป็นแรงส่งที่ดี ปัจจัยที่ภาครัฐจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อให้ดีขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง เป็นเรื่องลดภาระดอกเบี้ยเงินกู้ผ่อนบ้านเป็นหลัก”

ปัจจุบัน Estar พัฒนาโครงการสะสม 11 โครงการ มูลค่ารวม 5,600 ล้านบาท มีฮับลงทุน 2 จุด แบ่งเป็น 1.ฮับลงทุนเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 6 โครงการ 4,000 ล้านบาท มีคอนโดมิเนียมราคา 3-5 ล้านบาท มูลค่า 3,150 ล้านบาท สัดส่วน 49% กับบ้านแนวราบราคา 3-15 ล้านบาท 850 ล้านบาท

“ควินน์ คอนโด รัชดา 12 อยู่ใกล้ 3 โรง คือ โรงแรม โรงเรียน โรงพยาบาล ทำให้มีกำลังซื้อคนไทยที่ทำงานป้อน 3 ธุรกิจนี้ ไฮไลต์อีกเรื่องคือวางแผนเปิดตัวเดือนกันยายนนี้ เป็นทาวน์โฮม 2-3 ชั้น แบรนด์ใหม่ ESTON ชื่อแบรนด์ ES มาจาก Estern Star กับ TON มาจากเมืองในประเทศอังกฤษ เราตั้งใจนำเสนอทาวน์โฮมธรรมดาแต่แสนวิเศษ ราคา 3-5 ล้าน จำนวน 160 ยูนิต มั่นใจว่าจะมีผลตอบรับที่ดีแน่นอน”

2.ฮับลงทุนที่ระยอง 5 โครงการ 1,600 ล้านบาท เป็นบ้านแนวราบทั้งหมด โดยมีเซ็กเมนต์ราคา 2.5-4.5 ล้านบาท ในโครงการฟอเรสโต 1,200 ล้านบาท สัดส่วน 75% กับเซ็กเมนต์ 5-15 ล้านบาท ซึ่งเป็นสินค้าตัวบุกของปีนี้ มูลค่า 400 ล้านบาท สัดส่วน 25%

Exploring Outer Space

แผนลงทุนครึ่งปีหลัง 2567 “ไพโรจน์” กล่าวว่า ธีมธุรกิจคือ Exploring Outer Space 2024 ด้วยการนำทีมงานออกจากเซฟโซนเดิม ๆ มุ่งเจาะน่านน้ำใหม่ เป้าหมายทั้งปีวางยอดขายหรือยอดพรีเซล 2,048 ล้านบาท ต้องการเติบโต 30% เป้ายอดโอนหรือรับรู้รายได้ 1,732 ล้านบาท คิดเป็นเป้าเติบโต 47% โดยมีกลยุทธ์ 4 แกนหลัก ประกอบด้วย

1.รักษาฐานลูกค้าเดิม เพิ่มเติมขยายเซ็กเมนต์บ้านหรูราคา 10-15 ล้านบาทมากขึ้น ยกตัวอย่างฮับลงทุนที่ระยอง เดิมสินค้าหลักต่ำ 5 ล้านบาท ทำให้มีปัญหากู้ไม่ผ่าน 30% ปัจจุบันเหลือ 15-20% เนื่องจากอสังหาฯบ้านฉางถูกจุดพลุด้วยแหล่งงานในพื้นที่ ฐานลูกค้าหลักมีทั้งพนักงานเอสซีจี ปตท. แพทย์ พยาบาล นายทหารเรือ ล่าสุดชิมลางตลาดเปิด 2 แบรนด์ “แกรนด์ เวลาน่า พูลวิลล่า” เปิดจอง 6 หลังมียอดจองทันที 5 หลัง กับ “เวลาน่า ไฮด์” ราคา 5-9 ล้านบาท สามารถปิดการขายเฟสแรก

“ตลาดอสังหาฯชลบุรีกับระยองวันนี้ ในฐานะดีเวลอปเปอร์ที่พัฒนาโครงการในระยองมาก่อนหน้านี้ 15 ปี ผมวิเคราะห์ว่ามาร์เก็ตไซซ์เดิม 5 หมื่นล้าน ตลาดรวมมูลค่าไปถึง 8 หมื่นล้าน ตอนนี้น่าจะขยับไม่ขึ้นเพราะชลบุรีเริ่มซันเซตเล็ก ๆ หมายความว่าโรงงานซูซูกิกับซุบารุปิดตัวลง ซัพพลายเชนหยุดแล้ว ล่าสุด มิตซูบิชิประกาศปลดคนงานซับคอนแทร็กต์ เทียบกับระยองเริ่มซันไชน์ โรงงานผลิตรถ EV มุ่งมาทางนี้ บวกกับสนามบินอู่ตะเภา โรงแรมเจ็ดดาว สนามแข่งรถ ตอนนี้ทำหมดแล้ว”

2.ฟังก์ชั่นการออกแบบ ตอบทุกโจทย์การอยู่อาศัยของลูกค้าทุกเจเนอเรชั่น อาทิ แบบบ้านยูนิเวอร์แซลดีไซน์ อยู่อาศัยได้ทุกวัย เป็นต้น

3.ขยายเซ็กเมนต์ไปยังตลาดบ้านพรีเมี่ยม โดยที่บ้านฉางเริ่มทำบ้านหรู 15-20 ล้านบาท ในกรุงเทพฯ วางแผนเปิดขายบ้านเดี่ยว 20 ล้าน กับทาวน์โฮม ESTON ขณะเดียวกันจัดซื้อแลนด์แบงก์เพื่อพัฒนาโครงการเพิ่ม 3 แปลง อยู่ในกรุงเทพฯ 2 แปลง ระยองอีก 1 แปลง

4.ปรับพอร์ตคอนโดฯ จาก 60-70% บ้านแนวราบ 30-40% ปรับใหม่ให้มีสัดส่วน 50/50 ควบคู่ยกระดับการพัฒนาโครงการในระยองให้เป็นโครงการแฟลกชิป ตัวชี้วัดคือการวางเป้ารายได้ระยองอยู่ที่ 1,000 ล้านบาท

แผน 5 ปีเข้าทำเนียบท็อป 20

ในขณะที่แผนลงทุน 3 ปี (2024-2026) มีแลนด์แบงก์ทำเลสถานีติวานนท์ รถไฟฟ้าสายสีม่วง รอพัฒนาคอนโดฯมูลค่า 2,000 ล้านบาท กับแผนพัฒนาบ้านแนวราบ 3-30 ล้านบาท มูลค่ารวม 2,800 ล้านบาท

ไฮไลต์อยู่ที่แผนลงทุน 5 ปี (2024-2028) ประกาศตัวเลขล่วงหน้าสร้างยอดรับรู้รายได้ไต่ระดับจากเป้ารายได้ 1,732 ล้านบาทในปี 2024 เพิ่มเป็น 2,141 ล้านบาทในปี 2025, เป้ารายได้ 2,632 ล้านบาทในปี 2026, เป้ารายได้ 2,987 ล้านบาทในปี 2027

และเป้ารายได้ 3,479 ล้านบาทในปี 2028 เมื่อถึงตอนนั้น Estar คาดหวังว่าจะเข้าไปอยู่ในทำเนียบท็อป 20 วงการอสังหาฯไทย

​